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2018我国房地产百强榜发布 恒大归纳实力排榜首

2017年,房地产商场在我国步入新时代的大布景下,将迎来高质量的开展阶段和多层次的全新开展格式,房地产企业应自动改变开展思路,习惯职业开展的严重革新,开掘新时代的开展机会。为此,我国房地产TOP10研讨组以“提质稳开展,谋变新时代”为主题,开掘职业中归纳实力强、生长潜力大、运营稳健、社会职责感强的优异房地产企业集体,并研讨产生了2018我国房地产归纳实力百强企业。

一、百强企业全体开展特征剖析。

2017年,房企间“规划之战”高 潮迭起。百强企业在以规划添加为导向的方针唆使下,2017年在剧烈的商场比赛中全力奋斗,因城施策,活跃掌握商场窗口期“抢商场”,完结了出售成绩的日新月异,职业会集度进一步“跳涨”。2018年,虽然行将面对愈加不确定的商场,面前的白热化竞赛趋势却更为明晰,由百强企业现在设定的2018年出售方针来看,无不昭示了其投身未来剧烈卡位战的勃勃大志。详细来看:

1.商场份额进步至47.7%,规划化扩张唱响主旋律。

百强企业2017年出售额添加32.8%,商场份额进步至47.7%。

图1 百强企业2013-2017年出售添加情况。

2017年,规划化加速扩张唱响全年商场主旋律,百强企业奉之为圭臬,活跃掌握商场结构性热度轮转机会,出售成绩再上新台阶。2017年,在“房住不炒”总基调下,全国商品房成交量增速有所放缓,但出售规划再立异高,全国商品房出售额和出售面积别离为133701亿元和169408万平方米,同比别离添加13.7%和7.7%。百强企业2017年出售总额、出售面积别离达63760.7亿元、49795.9万平方米,同比添加32.8%和23.7%,添加率别离高于同期全国增幅19.1、16.0个百分点,马太效应加重。

图2 百强企业及归纳实力TOP10企业2013-2017年商场份额。

职业会集度加速进步,百强企业商场份额继续走高。2017年,百强企业商场份额快速上升至47.7%,较上年进步7.9个百分点,增幅高于2016年3.3个百分点。其间,归纳实力TOP10企业2017年商场份额为24.0%,较上年进步5.8个百分点,占百强企业出售总额的50.2%,强者恒强趋势凸显。

强者恒强态势继续,资源集聚加重职业独占。

图3 百强企业不同层级2017年出售额及其添加率均值情况。

百强企业全体出售规划再上新台阶,千亿军团成绩跳涨。其间碧桂园、万科、恒大跨过五千亿门槛;融创、保利、绿洲也打破三千亿出售关卡;龙湖、新城、世茂、旭辉等成功晋级千亿沙龙,千亿阵营大幅扩容。百强企业各层级出售体现均好性进步,强者恒强态势继续。2017年,百强各层级企业出售额添加率均值坐落20%-75%之间。其间,百强前10企业出售额添加率均值为47.3%,高于百强企业出售额增速14.5个百分点;11-30企业在踏准商场机会前提下,以更高的周转率、执行力等加速奔驰,出售增速领衔百强企业,均匀增速达70.9%,高于百强企业出售额增速38.1个百分点。

图4 百强企业出售会集度、拿地会集度及信誉债融资占比情况。

跟着职业进入资源主导阶段,百强企业的资源集聚效应更为强化,将促进职业会集度进一步进步。百强企业凭仗更强的归纳实力,在城市商场及土地、资金等资源范畴具有更高话语权,优势资源不断向其歪斜,不只助推其出售成绩大幅跨过,也保证了其未来具有足够的竞赛砝码,强者恒强已成职业一致。2017年,百强前50企业在40个大中城市的出售会集度为43.4%,占有了要点城市超四成的商场;招拍挂拿地会集度为61.6%,获取了全国300城超六成的土地资源;百强企业国内信誉债发行规划为1067.5亿元,占发行总量的62.8%;海外债发行规划为1646.3亿元,占发行总量的78.1%。

聚集更高出售方针发声亮剑,铆足劲儿打好卡位战。

图5 百强企业2018年出售方针及添加率情况。

百强企业对2018年成绩方针全体仍持较高预期,出售方针及添加率均为较高水平,力求在职业卡位战中占有优势位置。详细来看,千亿方针成新的竞赛门槛,部分百强企业完结成绩添加方针压力较大。绿洲董事长张玉良表明企业正稳步向万亿财物规划跨进,一起提出2018年房地产的出售规划不低于4000亿元;融信已拟定2018年全年合约出售方针为1200亿元;正荣、中梁、祥生等企业均剑指“千亿级”方针。从出售方针添加率来看,上述百强企业2018年出售方针添加率均值为38.2%,完结成绩方针的压力较大。

2.因城施策掌握消费晋级,加强协作抢抓商场先机。

加大热门城市深耕力度,掌握城市群外溢需求。

图6 百强企业内部不同层级2016、2017年城市出售会集度。

2017年,部分热门城市遭到严厉的方针调控,但百强企业凭仗强壮的归纳实力抢抓商场机会,完结出售成绩快速添加,城市会集度继续坚持高位。详细来看,百强前50企业在广州、深圳、杭州、天津、姑苏等热门城市的出售会集度均超50%,其间杭州、姑苏更是超70%;在深圳、姑苏、杭州、北京等城市出售会集度进步显着,别离进步14.0、22.5、15.2、17.5个百分点。分层级来看,热门城市中规划较大的百强企业优势更为凸显,前10企业、11-30企业在深圳、杭州、姑苏、南京的出售会集度均超20%。

图7 前50企业2016、2017年各等级城市、城市群出售额散布。

百强企业抢抓非热门二三四线城市放量关键,二线、三四线城市成交占比进步。2017年,前50企业要点项目在二线及三四线城市出售额占比达80.4%,同比进步4.4个百分点,其间二线城市占比高达60.9%,同比进步4.1个百分点;一线城市在严厉的方针调控下成交规划显着减缩,出售占比同比下降4.4个百分点至19.7%。百强企业在五个首要城市群的出售占比为78.7%,其间长三角占比最高,达35.5%。

因城施策抓城市窗口期机会,新时代下追求产品立异晋级。

图8 前50企业2016、2017年要点项目各面积段出售占比。

百强企业聚集干流需求,加大改进类产品结构份额。2017年,百强企业加大改进型产品的推出份额以抢占商场份额,有力推动成绩快速添加。从百强前50企业要点项目各面积段产品的出售额占比来看:90-140平米首改、140-200平米改进类产品出售额占比别离进步3.7、0.8个百分点;90平米以下首置、200平米以上高端类产品出售额奉献率别离下降2.7、1.8个百分点。

图9 前50企业2016、2017年分城市等级各面积段出售占比。

详细来看,百强企业因城施策,一线城市发力首改类及高端类产品,二线及三四线城市聚集于首改类产品,促进企业成绩完结快速添加。研讨组对百强前50企业2016及2017年要点项目各面积段的出售额奉献剖析得出:前50企业一线城市各类产品出售奉献较为均衡,其间首改类产品占比最高达31.2%,同比添加4.5个百分点,高端类产品占比达26.4%,同比小幅下降;在二线、三四线城市,百强企业产品仍以90-140平米首改类产品为主,成绩奉献率别离进步2.1个、2.3个百分点。

加大协作力度,助力企业成绩快速添加。

图10 百强代表企业2017年出售额同比添加率与权益份额情况。

协作共赢已成为百强企业高添加背面的新运营逻辑。在商场竞赛愈加重烈、土地出让条件更为严苛、职业赢利下行、危险加大等影响下,加大协作力度成为百强企业抢占商场、对立危险的必定之选。2017年,百强企业加强协作力度,权益出售额占比越低,出售额添加率越高。全体来看,百强代表企业权益出售额份额均值在80%左右,碧桂园、龙湖、融创等百强企业权益份额较低,别离为68.5%、77.1%、73.4%,出售额同比添加率别离高达83.1%、77.1%、140.4%,助力企业出售成绩完结高速添加。

3.形式立异抢占中心资源,表里兼修促高质量开展。

拿地向三四线城市下沉,经过并购、协作等多途径补仓。

2017年,职业规划战进一步晋级,土地资源的争夺更趋剧烈,百强企业不只在招拍挂商场攻城略地,更是经过收并购、旧改、工业新城、文旅地产等方法弥补优质资源,为其成绩的快速添加储藏弹药。2017年,百强前50企业拿地金额达2.55万亿元,其间招拍挂拿地金额2.24万亿元,同比添加76.7%,占全国300城土地成交金额的61.6%。

图11 百强企业内部不同层级2016、2017年城市拿地会集度。

2017年,百强企业凭仗本身优势继续加大热门城市深耕力度,城市拿地会集度显着进步。2017年热门城市土地商场竞赛趋于白热化,其间百强前50企业在杭州、成都、重庆、沈阳、长沙等城市拿地会集度均超50%;别的,热门城市土地竞拍要求的进步导致参加门槛进步,规划较大的百强企业优势更为凸显,拿地会集度更高,如百强前30企业在重庆、成都、姑苏等城市拿地会集度均超50%。

图12 百强前50企业拿地金额城市散布及城市等级散布。

百强企业活跃掌握城市群开展机会,继续深耕五个首要城市群及周边三四线城市,中西部城市拿地份额显着加大。百强前50企业在长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝五个首要城市群拿地金额占比达76.5%,长三角城市群占比最高为36.2%,同比削减4.2个百分点。其间,百强企业在掌握各城市群中一二线热门城市基础上,加大受中心城市外溢影响的三四线城市的土储力度。百强前50企业在一线城市拿地金额占比为20.4%,同比进步2.9个百分点;在三四线城市占比为29.3%,同比进步13.5个百分点,其间长三角城市群中的嘉兴、常州、绍兴、南通等三四线城市备受喜爱,拿地金额添加显着。

图13 2017年百强各层级代表企业招拍挂拿地金额及权益份额。

此外,百强企业经过强强联合、与本乡企业协作等方法曲线拿地,分管运营危险,完结优势互补、协作共赢。2017年,百强代表企业协作拿地权益份额均值为85.4%。分层级来看,前10企业、11-30企业更倾向联合拿地,权益拿地份额别离为83.8%、81.9%,其间保利、华润、龙湖、旭辉等百强企业拿地权益份额在70%以下,而31-50企业、51-100企业协作力度较小,拿地权益份额别离高达89.6%、88.0%。

加大海外融资力度,立异融资方法保证企业现金流。

图14 百强企业2013-2017年筹资活动现金流入均值。

2017年百强企业的成绩添加依赖于金融的大力支撑,在全体融资环境趋紧的布景下,百强企业的融资优势愈加凸显。2017年百强企业筹资活动现金流入均值为152.3亿元,同比添加15.8%,筹资规划继续进步。跟着审阅趋严,百强企业作为金融机构的白名单客户得到更多资源歪斜,在银行贷款、信任、公司债等传统融资途径具有杰出优势,此外,在海外商场、财物证券化、基金等立异融资途径方面更易取得出资者喜爱。

图15 百强企业不同层级2016、2017年信誉债、海外债情况。

百强企业国内信誉债发行规划大幅削减,海外债发行大幅添加,成为发行主力。2017年,中心屡次表态加强金融办理,防备房地产泡沫危险,避免资金违规流入房地产,百强企业国内信誉债发行规划为1067.5亿元,占发行总量的62.8%,其间,中期收据发行规划则同比添加91.1%至552.4亿元;跟着国内融资途径锁紧,百强企业活跃到海外发行债券,发行规划达1646.3亿元,同比大幅添加643.3%,占发行总量的78.1%。

其间,在白名单基础上,规划较大的百强房企得到更多资金支撑,规划距离也进一步筑起了融资分水岭。百强前10、11-30企业公司债发行规划40.0亿元、176.0亿元,加权均匀本钱别离为4.5%、6.2%;而31-50、51-100企业发行公司债较少,别离为35.5亿元、20.6亿元,发行本钱别离为7.2%、8.0%。百强前10、11-30企业发行中期收据达478.2亿元,占百强全体发行规划的86.6%。别的,百强前10、11-30企业海外债发行规划别离为756.8亿元、702.8亿元,占百强全体发行规划的46.0%、42.3%。

表里兼修加大人才争夺、培育和鼓励力度,勃发新动力。

图16 2017年百强企业跟投准则晋级改变。

2017年,在房地产职业转型晋级、企业规划扩张加速的布景下,房地产职业的人员活动空前高涨,背面是房企关于人才的很多火急渴求。为了争夺人才、留住人才,百强企业“表里兼修”,内部推广合伙人、跟投机制,加大股权鼓励等,外部高薪延聘闻名高管、大规划扩招闻名高校应届生等,从人才下手助推企业办理效能、本钱操控、商业形式等方面的打破,集聚优异人才,勃发新动力。

4.控本钱高周转左右开弓,向功率要效益进步盈余。

净赢利率上升0.3个百分点,规划效应加重企业盈余分解。

图17 百强企业2013-2017年经营收入与净赢利均值改变情况。

2017年,百强企业出售成绩的超预期体现带动了经营收入及净赢利的进步,全年百强企业经营收入均值达423.6亿元,净赢利均值达48.9亿元,别离同比添加28.5%、30.0%,净赢利增速较上年进步4.0个百分点,初次逾越经营收入均值添加率,出现出增收又增利的“双增”现象。

图18 百强企业不同层级2016、2017年净赢利率及ROE情况。

2017年,首要获益于结算期内高盈余项目,百强企业全体盈余水平有所进步。虽然年内土地价格不断走高,热门城市限购、限贷、限售等方针频出,职业盈余压力不断加大,但获益于前期商场回暖阶段出售的高盈余项目,以及三四线城市价格上涨和本钱较低的项目进入结算期,百强企业2017年盈余水平有所进步,净赢利率、ROE均值别离为11.3%、16.6%,别离较上年进步0.3、0.5个百分点。值得留意是,跟着商场继续调整,未来职业赢利率全体仍将出现下行趋势,百强企业应做好相应的预备。

与此一起,百强企业盈余才能内部分解加重,规划较大的百强企业凭仗品牌溢价、周转才能、办理功率等优势,完结更高的净赢利率和净财物收益率。前10企业净赢利率、净财物收益率别离为14.2%、17.9%,较2016年别离进步0.6、1.2个百分点;11-30企业净赢利率和净财物收益率别离为12.9%、16.1%,较上年添加0.5、0.7个百分点;31-50企业净赢利率和净财物收益率显着低于前10企业和11-30企业,别离为10.2%、13.4%。

多措并重控本钱,大型企业本钱操控才能凸显。

图19 百强代表企业2016、2017年新增地价占出售均价的比重。

适应“改进潮”需求,高品质产品进步出售溢价。跟着土地本钱继续走高,规划较大的百强企业活跃强化产品力与服务力,改进溢价空间。从2017年新增土地均价占同期出售均价的比重来看,前10企业的占比均值较去年下降3.6个百分点至36.5%,远低于11-30企业的44.6%和31-50企业的58.9%,保证了富余的盈余空间。

图20 百强企业不同层级2017年信誉债、归纳融资本钱率情况。

凭仗本身规划优势及归纳实力,活跃经过信誉债、基金、财物证券化等方法获取低本钱资金,保证企业盈余空间。跟着资金紧缩、利率上行压力加大,企业间融资本钱分解趋势凸显,其间规划较大的百强企业融资本钱显着低于其他企业。2017年,前10百强企业归纳融资本钱率均值为5.5%,别离低于11-30企业和31-50企业1.3、1.8个百分点,融资优势显着。

图21 百强企业不同层级2017年三项费用率情况。

修炼办理内功,严控三费,规划较大百强企业三项费用率显着低于其他企业。受人力及财政本钱上升影响,2017年百强企业出售、办理和财政三项费用率均值为9.1%,较上年小幅上升0.3个百分点。而规划较大百强企业凭仗显着的融资优势、精细化的管控才能以及高效的信息化手法等,三项费用率坚持低位。2017年百强前10企业三项费用率均值为8.1%,别离低于11-30企业和31-50企业1.1、1.7个百分点。其间,万科、保利、中海等企业三项费用率坚持在7%以下。

高周转带动高添加,改进盈余质量。

图22 百强企业2015-2017年周转率改变情况。

百强企业2017年总财物周转率、存货周转率小幅进步。2017年百强企业总财物周转率均值、存货周转率均值别离为0.40、0.52,同比别离添加0.01、0.02。随同房地产商场热度从一线城市蔓延到二三四线城市,百强企业2017年采纳高周转战略,加速出资开发速度,活跃掌握热门城市机会,促进盈余规划和质量的进步。

5.环绕主业构建多元布局,做城市美好生活服务商。

新时代下,美好生活的内在被不断丰富充分,住宅需求将逐步完结由量到质的晋级蜕变,“不断满意公民日益添加的美好生活需求”成为房企在事务拓宽方面上下求索的根本起点。

图23 百强企业内部不同层级2017年转型方向情况。

百强企业的多元化转型存在不同规划下的差异化挑选:前10企业凭仗本身的资源优势和稳健的运营才能,房地产相关转型方向大而全,60%以上的企业活跃抢占特征小镇、商业地产、文旅地产、养老地产、社区服务等范畴;11-30企业中超50%的企业要点重视特征小镇、商业地产、文旅地产和养老地产等;31-50、51-100企业则受本身规划或资源的约束,多元化布局相对单一,且较多重视开展相对老练的社区服务及“新风口”特征小镇等范畴。

6.扶贫建保证房不忘初心,全面实行企业社会职责。

图24 百强企业2013-2017年交税额与净赢利添加情况。

2017年,百强企业活跃依法交税,交税额及添加率跟着企业净赢利的快速添加而显着进步:百强企业交税总额均值达54.3亿元,同比添加17.4%,其间税金及附加均值为32.7亿元,所得税均值为21.6亿元,同比别离添加15.8%、19.9%。首要,百强企业活跃参加保证房建造,为改进民生、进步公民生活水平做出奉献。其次,2017年是推动脱贫攻坚战的重要一年,百强企业呼应政府召唤,不忘回馈社会,协助落后地区脱贫。此外,百强企业活跃参加环保工作、推动绿色修建及装配式修建等,下降能源消耗,宏扬节能、绿色、健康的理念。

7.规划化开展忌盲目扩张,理性决议计划避高价地危险。

强土储、优结构、防危险,加足马力备战规划化。

图25 百强代表企业可售货值按不同城市土地去化周期区分结构。

规划较大的百强企业土地布局广泛,能够有用涣散商场结构改变带来的危险,约70%左右的可售货值散布在土地消化时刻少于2年的城市,均衡的可售货值结构能够保证企业中短期出售成绩的继续添加,可是也应警觉散布在土地消化时刻大于5年以上城市的土地储藏是否会对企业形成必定的库存压力。规划中等的百强企业土地布局较为会集,可售货值多散布于区域热门城市,虽短期内成绩可期且无去化压力,但也应留意热门城市调控是否会对其形成影响,以及未来是否有足够土地资源能够满意其激烈的规划添加需求。

图26 百强代表企业可变现货值及占2017年出售额比重情况。

房企的土储可变现才能是房企在未来竞赛中胜出的重要筹码。规划较大的百强企业不断强化土地储藏、弥补较多货值,保证本身出售规划的一起保持安稳的出售增速。规划中等的百强企业会集发力,在2017年完结出售成绩大幅跨过的基础上加速土地储藏、储藏愈加足够的货值,以期出售规划再上台阶。

限价方针下高价地开发难度加大,出售端和融资端承压。

图27 部分典型地块成交楼面价与政府限价或周边楼面价比照。

在限购、限贷、限价、限售、限商的“五限”方针影响下,高价地会集成交的热门城市房地产商场量价堕入冷冻期,高价地块的去化难度加大。从近年高价地开盘情况来看,2016年以来全国算计成交的770余宗高价地块中,到2017年底已开盘项目仅为30个左右。从770余宗高价地块的拿地房企来看,部分企业会集获取了多宗高价地,且部分地块拿地楼面价现已挨近或超越限售价格及周边在售房价,去化压力较大。特别在当时融资环境收紧的布景下,高价地块将对房企形成出售和融资两头的现金流压力。

8.监管从严致资金面承压,谨防财政危险的灰犀牛。

财物负债率显着添加,短期偿债才能有所下降。

图28 百强企业2013-2017年财物负债率及有用负债率均值。

2017年百强企业在追逐规划扩张的一起进一步拉升了负债水平,负债压力加大,但实践负债压力尚处合理规划。房地产企业2017年遍及加大杠杆率驱动规划添加,全年财物负债率均值为78.9%,较2016年进步2.2个百分点,迫临企业财物负债率红线;但因为出售情况较为抱负,除掉预收账款后的有用负债率为50.8%,与2016年比较小幅进步0.5个百分点,百强企业实践负债水平全体可控。

图29 百强企业2013-2017年活动比率与速动比率均值。

2017年,百强企业短期偿债压力显着加大。2017年百强企业的活动比率均值为2.11,较去年上升0.02;速动比率为0.51,较去年下降0.04,连续下行趋势。首要因为2017年百强企业大力添加土地储藏,年底存货均值为958.9亿元,较2016年添加26.5%。

出资规划显着扩展,现金流压力隐现。

图30 百强企业2013-2017年运营性现金流净额均值。

受土地出资开销大幅添加影响,百强企业2017年运营性现金流量净额均值由正转负,出现严重态势,由2016年的8.6亿元下降至2017年的-2.1亿元。其间,不同层级百强企业运营性现金流量净额均值分解显着:百强前10企业坚持审慎的出资战略,量入为出,运营性现金流量净额均值较为富余,11-30企业及31-50企业在趋紧的融资环境下仍活跃出资,运营性现金流量净额为负数。

监管从严导致融资途径受阻,房企隐藏偿债隐忧。

图31 2018-2022年房地产职业债券需归还规划。

跟着金融去杠杆以及楼市调控方针的继续深化,2018年房地产企业将面对融资端与出售端的两层压力。仅从债券资金兑付压力来看,房企2018年现已步入会集还款期,面对必定的现金流检测。房企自2016年会集加杠杆扩张,假贷资金均匀周期为2年。在现在2018-2021地产企业存续债券中,债券归还规划逐年添加,2018年需偿付规划为1686.1亿元,2019年、2020年别离为3116.4亿元、4416.9亿元,同比添加84.8%和41.7%,房地产企业需归还债券规划在2021年到达5725.7亿元。

二、2018我国房地产百强企业TOP10研讨。

我国房地产TOP10研讨组在百强企业研讨的基础上,对企业规划性、盈余性、生长性等方面进行了深化研讨,点评产生了2018我国房地产百强TOP10企业。此外,跟着我国房地产商场进入高质量开展的新时代,房地产服务也迎来提质革新的新阶段。在此布景下,我国房地产TOP10研讨组对特征地产企业、策划署理企业及金融服务企业进行深化地剖析研讨,评选出了在长租公寓、商业地产、工业园区、城镇化运营、特征地产、代建运营、策划署理、房地产基金、房地产信任等范畴的优异企业。

2017年,“房住不炒”勾勒出了未来更长一段时期内房地产之于我国经济社会中的根本定位,也清晰了房地产商场的运转规矩正在产生转机性、根本性的改变,“新时代”的大幕正在缓缓打开。在此布景下,百强企业已然意识到“规划不是全能的,但无规划不成活”,在赶搭“末班车”冲刺出售成绩的一起,强化运营才能、构筑美好生活,寻求高质量开展。在未来动摇性、危机感、危险和不确定的商场环境下,百强企业应自动拥抱动摇和危险,进步本身的“反脆弱性”,成为“真实的职业勇者”。别的,新时代现已拉开序幕,我国房地产商场格式行将产生深远的改变,房地产企业也将面对着全新的机会和应战。百强企业应凭借新时代春风,革新立异,攻关克难,充分发挥企业优势,完结跨过式添加,为完结公民美好生活愿景而努力奋斗。

数据来历:(我国指数研讨院)。

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